【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導(dǎo)】臺北辦公室租賃市場在全球景氣持續(xù)復(fù)甦的帶動下，需求於2014年第3季持續(xù)穩(wěn)定成長。綜合行政院主計處、經(jīng)濟(jì)部及國際知名人力資源機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計資料顯示，臺灣失業(yè)率於8月份來到4.08％，為14年來的新低。此外，零售及餐飲業(yè)營業(yè)額於本季持續(xù)成長，逾43％的企業(yè)都表示於2014年第4季將持續(xù)增聘人力。預(yù)期辦公空間需求將持續(xù)增加，仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)近來潛在或現(xiàn)有租戶紛相詢問興建中的商辦大樓空間，甚至已有租戶進(jìn)行興建中大樓租約的簽訂，也順勢帶動預(yù)租市場的成長。
 
近來因手機(jī)大廠相繼推出新產(chǎn)品、4G網(wǎng)路建置、來臺觀光人次持續(xù)成長等利多的帶動下，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的辦公室租賃需求呈現(xiàn)增加的趨勢。2014年第3季空置率延續(xù)前4季走勢，持續(xù)下修；2014年第3季臺北市A級商辦整體空置率較第2季微幅下降0.2個百分點來到8.0％。淨(jìng)去化量較上季增加約1000坪來到3,889坪。2014年第3季新租約主要需求來自於金融、網(wǎng)路及科技產(chǎn)業(yè)，並多集中於信義區(qū)。部分大樓業(yè)主在空置率減少的影響下些微調(diào)漲租金，進(jìn)而使得整體租金較上季微幅成長0.2％至新臺幣每坪每月2,546元，為2008年來的次高值。
 
2014年第3季仲量聯(lián)行市場調(diào)查針對市郊區(qū)域進(jìn)行調(diào)查範(fàn)圍的調(diào)整，所涵蓋範(fàn)圍由前次的21棟增加至37棟大樓。內(nèi)湖整體租金來到每坪每月1,201元，南港軟體園區(qū)平均租金來到每坪每月1,229元，降幅為4.4％。在空置率方面，2014年第3季內(nèi)湖空置率為15.9％；南港則為8.36％。此次因為調(diào)查範(fàn)圍擴(kuò)大、棟數(shù)增加，整體市郊區(qū)域市場於租金及需求面仍趨於平穩(wěn)。並已有潛在租戶在南港、大直、松山等區(qū)域進(jìn)行租賃相關(guān)計畫，後市將持續(xù)看好。
 
雖當(dāng)今經(jīng)濟(jì)前景仍處復(fù)甦階段，企業(yè)於租賃支出上較謹(jǐn)慎保守。在A級商辦供給有限且持續(xù)去化的狀況下，有增租或擴(kuò)編需求的企業(yè)近來逐漸將注意力轉(zhuǎn)往興建中的大樓，此些大樓則多位於南港、松山、大直等市郊區(qū)域。尤其空間需求較大的企業(yè)，市郊的租金則相對較為經(jīng)濟(jì)。付租能力較高或空間需求較小的企業(yè)始會考慮信義區(qū)等主要商業(yè)區(qū)。
 
此外，預(yù)租較現(xiàn)有大樓在租金的議價空間上，彈性亦較大。除租金價格外，交通便利性及週邊生活機(jī)能也是租戶評估租賃物件時的主要考量因素。目前詢問度較高的新供給多為位於鄰近大眾運輸服務(wù)的地點。仲量聯(lián)行初步預(yù)計2014年底前，臺北市預(yù)租案件成交量可能會落在18,000至27,000坪之間。
 
仲量聯(lián)行在2013年第4季起即預(yù)計2014年租金成長率將介於2-5％之間；至目前2014年第3季，臺北市A級商辦租金已較2013年底增加3.1％。在目前空置率偏低、景氣逐步復(fù)甦的影響及未來新供給普遍租金開價偏高的帶動下，預(yù)計2014年租金可望持續(xù)穩(wěn)定成長4-5％。
 
於未來新供給陸續(xù)完工，部分企業(yè)租戶預(yù)計為尋求品質(zhì)較佳及較大的辦公空間將陸續(xù)有搬遷的需求。現(xiàn)有供給或老舊大樓將面對租金、大樓品質(zhì)等市場競爭，預(yù)計屋齡較高的各級商辦將面對更新的需求以迎合未來市場上整體辦公大樓品質(zhì)的提升。除近來有辦公大樓整修或改建為飯店、住宅等其他用途外，2014年第3季亦有先前為B級商辦大樓於大規(guī)模重新整修後，提升為A級商辦的案例。故大樓整建、更新及混合使用可望為未來臺北市商用不動產(chǎn)發(fā)展的方向。
 
2014年第3季新租約仍多集中於信義計畫區(qū)，在新大樓相繼去化、房東持續(xù)運用租金彈性策略以提高出租率及本身商業(yè)環(huán)境優(yōu)越等因素帶動，跨國企業(yè)及陸資持續(xù)搬遷或新租需求，帶動空置率持續(xù)降低，較第1季的11.4％下修約0.7個百分點至9.4％，為2005年來的最低值。平均租金在空置率持續(xù)降低的影響下較上季微幅上升0.6％，來到每坪每月新臺幣2,971元，為信義計畫區(qū)2008年後的最高值。本季信義區(qū)淨(jìng)去化量為1,584坪，需求多為陸資及外資企業(yè)持續(xù)租用中小型辦公空間。 
 
敦北商業(yè)區(qū)2014年第3季因部分外資及本土企業(yè)租戶租用小坪數(shù)單位及房東釋出先前保留空間的交互影響下，空置率微幅上升0.1個百分點至12.1％。去化率為負(fù)值，表示釋出空間大於被租用的空間，租賃活動較為緩和。2014年第3季租金較前季些微上漲0.4％來到每坪每月2,298元，免租期亦維持於每年0.87個月，表現(xiàn)平穩(wěn)。
 
敦南商業(yè)延續(xù)2014年第2季趨緩的狀態(tài)，2014年第3季去化多為外商租用小型單位及大樓業(yè)主保留或?qū)⒉糠挚臻g租予關(guān)係企業(yè)使用，去化量為3,160坪?？罩寐瘦^上季微幅減少0.1個百分點來到4.9％。平均租金則為持平的狀態(tài)在每坪每月2,472元。
 
2014年第3季非核心商業(yè)區(qū)趨緩，並沒有顯著的租賃活動，但因新大樓租金正式納入評估，且該大樓成交租金每坪均在2字頭以上，因此2014年第3季平均租金較前季增加2.4％來到每坪每月1,983元。但因新增大樓已達(dá)滿租，加上有小坪數(shù)租戶退租，空置率則小幅增加0.6個百分點來到本季的5.7％。